Продажа
недвижимости в Сочи,
Олимпийском парке
и на Красной поляне.

Обитаемый остров.
Как купить кусочек рая

Сокращение темпов роста мировой экономики заставляет компании и частных инвесторов быть более консервативными — в частности, вкладывать деньги в недвижимость. Эта тенденция стимулирует интерес к покупке такого экзотического товара, как острова. Приобретением атоллов с золотистыми песчаными пляжами и кокосовыми пальмами все активнее интересуются не только звезды кино и шоу-бизнеса, но и финансовые конгломераты. «Лента.ру» разбиралась, почему это происходит и действительно ли собственный кусочек суши в океане — несбыточная мечта для «простого смертного».

В последнее время инвесторы, особенно из Китая, активно вкладывают средства в приобретение островов. Так, на прошлой неделе китайская инвестиционная компания China Capital Investment Group купила остров Саут-Молл вблизи Большого Барьерного рифа в Австралии, выложив за него 25 миллионов австралийских долларов (около 19 миллионов долларов США). Внимание инвестора привлек экономический потенциал освоения 12 гектаров девственной природы с прекрасным 600-метровым пляжем. Бизнесмены из Поднебесной планируют построить здесь несколько роскошных курортов. Годом ранее эта же компания купила остров Дейдрим с комплексом Daydream Island Resort&Spa.

Островная экспансия

По словам директора по зарубежной недвижимости российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank (KF) Марины Кузьминой, раньше остров был покупкой исключительно статусной, предметом роскоши, однако в 2016 году бизнесмены и профильные компании из России начали рассматривать островные территории с точки зрения инвестиций и площадок для девелоперских проектов. «Например, у нас интересуются покупкой острова в Греции недалеко от материка для строительства отеля со спа-центром или комплекса, состоящего из нескольких бунгало. Есть предложения на расстоянии не более 200 метров, что позволяет сэкономить на подведении коммуникаций», — сообщила она в беседе с «Лентой.ру».

Интерес к островам растет на фоне снижения цен на них, пояснила гендиректор Golden Brown Real Estate Татьяна Бурлаковская: «Наиболее доступные предложения, пользующиеся популярностью на рынке, расположены в Хорватии, Южной Америке и Канаде. Более дорогие эксклюзивные варианты — например, с собственным аэродромом — это Бразилия и Багамы».

Игрушки для звезд

По оценкам Бурлаковской, в среднем на мировом рынке появляется ежегодно около 250 предложений о продаже острова. На сайте компании Vladi Private Islands, крупнейшего брокера по продаже островов, можно обнаружить сотни лотов в разных уголках света — от Центральной Америки до Африки.

Острова покупают не только для создания фешенебельных курортов, но и просто для души. Правда, такие экзотические приобретения по карману только очень состоятельным людям. Уединиться в райском уголке могут себе позволить либо успешные бизнесмены, либо звезды кино и шоу-бизнеса.

Владельцами собственных островов являются Дэвид Копперфильд, Леонардо Ди Каприо, Селин Дион, Клаудиа Шиффер, Эдди Мерфи, Джонни Депп, Мел Гибсон, Брижит Бардо и другие знаменитости. Директор отдела мировых исследований компании Savills Илонда Барнс считает, что в отличие от предыдущего десятилетия, которое стало временем инвестиций в элитную городскую недвижимость, следующее станет расцветом вложений в имущество на островах.

Российские миллиардеры, как правило, островами не интересуются или же не афишируют своего интереса. Хотя изредка романтический дух просыпается и в них. Например, в апреле 2013 года греческие острова Скорпиос и Спарти купил олигарх Дмитрий Рыболовлев. Покупателем выступила одна из компаний его инвестиционного траста, действовавшая в интересах дочери предпринимателя Екатерины. До сделки кусочек тропического рая в Ионическом море принадлежал внучке судового магната Аристотеля Онассиса. Стоимость покупки оценивалась в сумму от 100 до 150 миллионов долларов. На острове построены три жилых дома, вертолетная площадка и причал для яхты, а его содержание, по данным Forbes, обходится в 1,5 миллиона евро в год. Представители семьи Рыболовлевых подчеркивали, что никаких отелей на острове строить не собираются, а приобрели его исключительно для семейного отдыха.

Остров по цене «однушки»

Разброс цен на острова очень большой. Карликовые островки в малонаселенных частях Канады продаются по 30 тысяч долларов, что дешевле однокомнатной квартиры в Московской области, на Багамах и Филиппинах за недвижимость посреди океана придется заплатить 60-70 миллионов долларов, в Мексике — 100 миллионов. Например, остров Гатун в Панаме площадью три тысячи квадратных метров стоит 28 тысяч долларов. А одной из самых значительных сделок по приобретению островной территории стала покупка большей части гавайского Ланаи: в 2012 году основатель Oracle Ларри Эллисон купил эту землю за 500 миллионов долларов вместе с несколькими небольшими городками, в которых проживают три тысячи человек.

Однако лишь пять процентов от общего числа частных островов в мире считаются качественной недвижимостью — с хорошей транспортной доступностью, электричеством и канализацией, в странах со стабильным политическим режимом. Бурлаковская отмечает, что для приобретения ликвидного товара нужно быть готовым выложить за остров не менее миллиона евро, а оборудовать его всем необходимым может оказаться дороже, чем приобретение самого актива.

Некоторые страны готовы отдать остров в аренду девелоперу за символические деньги — при условии, что инвестор построит на нем необходимую инфраструктуру, в том числе для турбизнеса. Такой подход практикуют, например, власти Филиппин.

Для других стран продажа островов — способ пополнить государственную казну. Греция в разгар финансового кризиса предлагала инвестиционным компаниям и частным толстосумам десятки таких объектов в Средиземном море. Некоторые из них стоили меньше, чем дом в Лондоне. Однако, как отмечали аналитики, столь нетривиальный способ не помог потомкам Эллады существенно подлатать бюджет.

Оформи аренду
и живи спокойно

Юридически процедура приобретения острова мало чем отличается от покупки недвижимости, но в разных странах имеет свои особенности. Директор департамента розничных продаж PSN Group Екатерина Тейн отмечает, что на Мальдивах нельзя приобрести в собственность остров, но можно заключить договор на длительную аренду с дальнейшей пролонгацией.

Практика долгосрочной аренды на срок, составляющий, как правило, 30-50 лет, особенно распространена в Азии. В Англии вообще нет полностью частных островов. В Греции существуют серьезные ограничения на строительство недвижимости и инфраструктуры на островах из-за обилия памятников древности и архитектуры, а в Хорватии застройка островов полностью запрещена.

В России тоже при желании можно купить остров, но юридические нюансы оформления зависят от категории земель, к которой он отнесен, говорит партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Земли лесного фонда купить нельзя — только взять в аренду, а сельхозземли не могут быть проданы иностранцам. Определенные ограничения распространяются и на приобретение островов в приграничной полосе. Кроме того, по словам юриста, существуют ограничения по застройке прибрежной зоны.

<h2>
Продажа виллы Александра Хлопонина <br>
вызвала споры </h2>
<p>
    Михаил Прохоров подаст в суд из-за расследования о покупке виллы Александра Хлопонина — миллиардер обратится с иском о клевете против Фонда по борьбе с коррупцией Алексея Навального, сообщил представитель группы ОНЭКСИМ. Ранее оппозиционер в своем блоге заявил, что Прохоров приобрел дом вице-премьера Хлопонина на итальянском курорте Форте-деи-Марми за €35,5 млн. Цена завышена в три раза, а сама сделка была формой взятки, утверждает ФБК. В компании, в свою очередь, заявили, что утверждение о взятке является ложью.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Управляющий партнер юридической фирмы Lidings Андрей Зеленин считает, что в суде стороны будут оперировать заключениями экспертов о стоимости объекта: «Думаю, что определение цены — это вопрос, который находится в плоскости юридической оценки, но конкретные параметры в большей степени определяются с помощью экономического анализа с участием специализированных компаний.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Соответствующий отчет можно будет подготовить и представить в суд для того, чтобы подтвердить обоснованность той или иной суммы.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Причем нужно понимать, что это могут сделать как представители Михаила Прохорова как истца, так и представители защищающейся стороны — ФБК. Здесь уже вопрос будет стоять об оценке судом обоснованности того или иного отчета».<br>
</p>
<p>
    <br>
    По данным телекомпании BBC, вилла, которую Михаил Прохоров купил у Александра Хлопонина, находится близко к центру города, в километре от берега моря. Площадь участка — больше 8 тыс. кв. м., на нем находятся дом, две небольшие постройки, бассейн и сад.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Известно, что бизнесмен и вице-премьер — давние друзья, они учились в одной группе в институте. Представители обеих сторон заявляют, что сделка была абсолютно прозрачна, а продажа произошла на рыночных условиях.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Даже если цена составила €35,5 млн, говорить с уверенностью, что она была завышена, нельзя, уверена гендиректор агентства недвижимости Golden Brown Real Estate Татьяна Бурлаковская: «Средняя цена такой виллы может составлять от €7 млн до €15 млн. Стоимость недвижимости оценивается, исходя из ее местоположения, обстановки внутри дома, его состояния. Вот из этого и строится цена. Мы же не знаем, например, старое там здание или нет. Мне очень сложно оценивать какой-то виртуальный объект. Это все равно что говорить о стоимости трехкомнатной квартиры в Москве — она может стоить и 5 млн руб., и 55 млн руб., и 75 млн руб.».<br>
</p>
<p>
    <br>
    По мнению Алексея Навального, завышенная цена сделки связана с тем, что Александр Хлопонин курирует недропользование, а интересы Михаила Прохорова связаны с этой сферой. Но конкретного повода для взятки не приводится, а сами обвинения имеют, скорее, эмоциональный, а не юридический характер. Так считает председатель Национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов: «Любая сделка может осуществляться по процедуре переуступки прав, например.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Так что заявления о взятке являются, скорее всего, домыслами.<br>
</p>
<p>
    <br>
    Тем более, эта сделка происходила публично, то есть ее эксперты могут оценивать по-разному и называть различный порядок цен. К тому же, не объяснено, какую выгоду в этом случае получал взяткодатель, а просто сказано, что вилла была продана по цене выше рыночной».<br>
</p>
<p>
    <br>
    Судя по декларации, в прошлом году Александр Хлопонин заработал почти 3 млрд руб. — больше всех в правительстве. Годом ранее его доход составил около 10 млн руб. Представители вице-премьера объясняли такой рост как раз продажей части недвижимости.<br>
</p>

Как Прохоров помог вице-премьеру
Хлопонину стать самым богатым
чиновником

Как выяснила Русская служба Би-би-си, заработать рекордные 2,9 млрд рублей в 2017 году вице-премьеру Александру Хлопонину помог его друг Михаил Прохоров. Принадлежащий бизнесмену офшор купил итальянскую виллу чиновника, что, по версии представителя Хлопонина, и принесло ему указанный доход.

Вице-премьер и бывший бизнесмен Александр Хлопонин всегда демонстрировал высокий заработок в официальных отчетах. Но в этом году чиновник удивил своими финансовыми достижениями всех. Его доход за 2017 год, о котором он отчитывался, оказался рекордным за всю историю публикации деклараций правительства: семья вице-премьера заработала 2,9 млрд рублей.

Его представитель Наталья Платонова объяснила появление этих денег тем, что Хлопонины продали дом и участки земли в Италии. Вице-премьер в 2017 году также получил доходы от акций и депозитов, уточнила она, но небольшие: "Эта сумма в районе его зарплаты на работе. Большую часть дохода формирует сделка по продаже недвижимости", - сказала представитель вице-премьера.

Если предположить, что, работая в правительстве, в 2017 году Хлопонин заработал столько же, сколько годом ранее (9,9 млн рублей), выходит, что чиновник мог продать свою недвижимость примерно за 2,89 млрд рублей или 44 млн евро (по среднему курсу ЦБ за 2017 год).

Как следует из данных кадастровой палаты Италии, до 2017 года Александр Хлопонин, рожденный в 1965 году на Шри-Ланке, владел земельным участком и постройками в Форте-дей-Марми - приморском городке в Тоскане, на западном побережье Италии.

Это особо популярный у россиян курорт. Мэр города Умберто Буратти в 2010 году говорил, что русским в Форте-дей-Марми принадлежит около 2500 домов из семи тысяч в городе, а еще примерно 500 семей ежегодно арендуют виллы на лето.

Светский обозреватель Божена Рынска в 2010 году называла этот город в трех часах езды от Монако "лохотроном для олигархов" и писала, что на "берегах" городка была "зафиксирована явка" Хлопонина, а также бывшего министра Алексея Кудрина, экс-губернатора Бориса Громова и семьи первого президента России Бориса Ельцина.

Дом, который принадлежал Хлопониным, находится близко к центру города, в километре от берега моря. У Русской службы Би-би-си есть точный адрес виллы, но его раскрытие может противоречить закону о защите персональных данных.

Участок не гигантский по российским меркам - 8,2 тысячи кв. м (такая площадь указана в декларации), - но большой по сравнению с окружающими виллами. На спутниковых снимках Google maps видны дом, две хозяйственные постройки, бассейн и благоустроенный сад. Участок обнесен забором - самым высоким в квартале - и живой изгородью.

Живущие по соседству Анна и Аида рассказали Би-би-си, что раньше виллой владели итальянцы, но несколько лет назад продали ее русским. Два года назад, уже после продажи, виллу отреставрировали, а на ее территории посадили высокие сосны. Аида сетует, что кроны сосен теперь мешают ей рассмотреть происходящее у соседей со второго этажа ее дома.

Самих соседей Аида ни разу не встречала - и вообще она не видела выходящим с виллы кого-либо, кроме рабочих. В основном семья приезжает туда на лето. Сейчас на вилле только садовники, которые, вероятно, готовят дом к летнему сезону, предполагают соседки.

Собеседник Би-би-си, близкий к властям Форте-дей-Марми, говорит, что Хлопонин и правда часто появлялся на курорте в последние годы.

Вилла появилась в собственности у Хлопонина в 2008 году, следует из данных кадастровой палаты Италии. Но в своей декларации о доходах за 2008 год, опубликованной годом позже (тогда Хлопонин работал губернатором Красноярского края), этого дома не указано: недвижимость в Италии упоминалась только как собственность его жены Натальи.

В следующей его декларации этот дом уже был указан как принадлежащий обоим супругам. "Возможно, в первый год виллы не было в декларации, потому что тогда у Александра Геннадьевича не было возможности физически присутствовать на сделке, и в права вступала его супруга. Потом они поделили имущество на доли", - предположила представитель вице-премьера.

В 2017 году семья Хлопониных продала эту недвижимость. Как следует из кадастровой выписки, сейчас вилла принадлежит уже не физическому лицу.

Участок зарегистрирован на компанию FDM Real Estate LTD. Юридическое лицо с таким же названием Би-би-си удалось обнаружить в реестре кипрских компаний. Ей владеет также кипрская компания Neptolino Holdings.

Как следует из данных кипрского реестра, Neptolino Holdings принадлежит владельцу ОНЭКСИМ Михаилу Прохорову, занимающему 13-ю строчку в рейтинге богатейших российских бизнесменов Forbes. Об этой компании Прохорова было известно и раньше: через нее он владеет активами в России, например долей в сети "Обувь России". Оба офшора зарегистрированы по одному и тому же адресу - на восьмом этаже офисного центра Nicosia Tower Center в кипрском городе Никосия.

Представитель ОНЭКСИМ подтвердил Би-би-си, что офшор, принадлежащий бизнесмену, купил указанную виллу, но от дальнейших комментариев отказался. Представитель вице-премьера не стала комментировать личность покупателя дома. "Информация о том, кому он продал [дом в Италии], разглашаться не будет. Это частные вопросы, они не имеют отношения к деятельности Александра Геннадьевича в правительстве", - сказала представитель Хлопонина. Имя покупателя знает только семья Хлопонина, уверена она.

Прохоров и Хлопонин - близкие друзья. Бизнесмен и чиновник учились в одной группе на факультете международной экономики Московского финансового института. "В свое время в студенческом стройотряде я дружил с Михаилом Прохоровым, тогда тоже студентом, мы с ним вообще всегда рядом были, он два метра ростом, а я метр с кепкой. Это, на самом деле, очень удобно: я всегда в институте говорил - если хотите найти меня, смотрите под потолок, а потом резко вниз - и там буду я. Это был очень хороший ориентир", - рассказывал Хлопонин в 2006 году.

Именно Прохоров когда-то предложил заняться Хлопонину коммерцией, писал журнал "Профиль" в 2000 году.

После этого будущий чиновник стал первым зампредом правления банка "Международная финансовая компания", который Прохоров создал вместе со своим партнером Владимиром Потаниным. Затем Хлопонин долгое время работал в структурах, связанных с Потаниным и Прохоровым, в том числе возглавлял "Норильский никель" и был его акционером. Когда Хлопонин был губернатором Красноярского края, Прохоров получил постоянную регистрацию в красноярском поселке Еруда Северо-Енисейского района и платил налоги в краевой бюджет.

Как следует из кипрского реестра, FDM Real Estate LTD, которой сейчас принадлежит вилла Хлопонина, раньше имела название Magora Trading Limited. Компания с таким названием, согласно базе данных СПАРК-Интерфакс, раньше владела долей в зарегистрированной в Красноярском крае деревообрабатывающей компании "Лесосибирский ЛДК №1". Кроме того, это же юридическое лицо было совладельцем угледобывающей компании "Колмар". Ее гендиректором и основным владельцем до недавнего времени был Сергей Цивилев, сменщик Амана Тулеева на посту губернатора Кемеровской области.

Сколько на самом деле офшор Прохорова заплатил зa Villa Adriana, неизвестно: сумма сделок в реестре не отображается. Представители ОНЭКСИМ и пресс-секретарь вице-премьера на вопросы о сумме сделки не ответили.

Форте-дей-Марми известен высокими ценами на недвижимость, но дом стоимостью выше 40 млн евро даже там найти непросто.

Вилла напротив продается по цене 4 тысячи евро за квадратный метр, сказали Би-би-си в местном агентстве недвижимости Marco Polo, но бывшая вилла Хлопониных, возможно, дороже. "Она уникальна, ее недавно ремонтировали, цена может быть около 7-8 тысяч евро за квадратный метр и даже выше", - уточнили в агентстве.

Площадь итальянской недвижимости Хлопонина, которую он указывал в декларациях, 818 квадратных метров. Исходя из оценки в 8 тысяч евро за метр, стоимость дома такой площади могла составить 6,5 млн евро.

Эксперт по недвижимости компании "Юргенева Риэлти" Елена Юргенева назвала "справедливой рыночной ценой" такой виллы 15 млн евро. Она предположила, что стоимость недвижимости могла дойти и до 20 млн евро, поскольку "в Форте завышенные цены на все". Возможная цена в 44 млн евро Юргеневу удивила, но, по ее информации, еще в 2008 году Хлопонин мог заплатить за эту виллу около 30 млн евро.

"Вероятно, он вложил пару миллионов в реновацию и затем удачно перепродал дом", - предполагает Юргенева. "Может быть, там внутри все антиквариатом обставлено, и творения Микеланджело и Леонардо да Винчи включены в цену", - шутит она.

Гендиректор агентства Golden Brown Real Estate Татьяна Бурлаковская предположила, что рыночная цена похожей виллы в таком месте составляет от 7 до 10 млн евро. Но добавила, что стоимость зависит от инфраструктуры, соседей и внутреннего наполнения дома, и ее оценка не может быть окончательной.

По версии агентства "Эксклюзивная недвижимость в Форте-дей-Марми", такая вилла может стоить 15-20 млн евро. Представитель агентства предположила, что эта недвижимость могла быть продана и дороже.

Представители Хлопонина и Прохорова не ответили на вопросы Би-би-си о том, зачем им понадобилась такая сделка и довольны ли они ее результатом.

Однако самолет, который ранее следовал по маршруту командировок вице-премьера, продолжал прилетать в те края и после того, как Хлопонины продали виллу.

Сайт Superyachtfan, который отслеживает владельцев частных самолетов и яхт, связывал с именем Хлопонина джет Bombardier Global Express с бортовым номером OY-LNA.

Как следует из данных сайта FlightAware, за последние месяцы этот борт неоднократно летал в Италию в ближайшие к Тоскане аэропорты - в Пизу и Болонью - из московского Внуково. Например, владелец джета провел в Италии праздники с 28 декабря по 7 января. Всего с конца декабря прошлого года этот Bombardier летал в Италию три раза.

14 февраля тот же борт летал в Сочи. В этот день там проходил очередной Российский инвестиционный форум, на котором был и Хлопонин.

А 26 февраля самолет летал в Грозный, тогда там состоялось заседание правительственной комиссии по вопросам развития Северо-Кавказского федерального округа во главе с премьером Дмитрием Медведевым. В заседании, следует из стенограммы на сайте правительства, участвовал и Хлопонин.

Представитель вице-премьера затруднилась ответить на вопрос, пользуется ли Хлопонин указанным бортом. "Он передвигается разными транспортными средствами. Номер борта - это техническая информация, она в ведении транспортной компании", - сказала представитель чиновника.

Airbus A319 с бортовым номером M-RBUS, который СМИ связывали с Михаилом Прохоровым, напротив, в Италию за последнее время не летал, а бывал во Франции и на испанских островах, свидетельствуют данные Flightradar24.

"Чиновники сейчас избавляются от иностранной недвижимости, потому что есть гласные и негласные рекомендации не иметь имущества за рубежом - это не антикоррупционная, а внешнеполитическая тенденция, - сказала Би-би-си заведующая проектно-учебной лабораторией антикоррупционной политики НИУ ВШЭ Елена Панфилова. - Идет битва за расстановку сил на последнем сроке: одни бегут быстрее, другие медленнее, пытаются угадать, что важно для руководства".

По словам Панфиловой, схема реализации виллы может вызывать вопросы, но они не имеют правовой перспективы - это скорее вопросы общественной значимости: "Сам факт продажи чего-то близкому другу, даже по завышенной цене, кроме изумленно приподнятых бровей, никаких последствий не влечет".

Нарушение закона могло бы быть в случае, если госслужащий продолжал бы пользоваться недвижимостью, но не указывал это в декларации. Среди российских чиновников распространена практика, когда свою недвижимость они оформляют на людей, которым доверяют, говорит юрист Фонда борьбы с коррупцией Любовь Соболь. Однако она подчеркивает, что факт пользования недвижимостью надо доказать: должны быть подтверждения того, что, например, семья Хлопониных часто появляется в этом доме.

Структура, аффилированная с бизнесменом Михаилом Прохоровым, покупающая у вице-премьера Александра Хлопонина недвижимость по цене предположительно в два раза дороже рыночной - это многогранная история, говорит заместитель гендиректора "Трасперенси Интернешнл - Россия" Илья Шуманов.

Во-первых, Прохоров на момент сделки владел акциями компании "Русал", которая находится в зоне ответственности вице-премьера Хлопонина, курирующего российские природные ресурсы. "Это очень сильно похоже на конфликт интересов, поскольку принятие решений в отношении компании, c акционером которой у тебя существуют обязательства или права, может повлиять на объективность принятие решений чиновником", - говорит Шуманов.

Сделкой могут заинтересоваться европейские правоохранители, поскольку ее стоимость отличается от средней цены на рынке, и это может быть квалифицировано как попытка отмывания денег, обращает внимание эксперт.

По словам Шуманова, дополнительно для Хлопонина такая сделка могла бы гарантировать защиту от потенциальных санкций со стороны ЕС, которые могли бы привести к заморозке его зарубежных активов.

Цены на сочинскую недвижимость стремятся к московским

При этом в Сочи много незаконной застройки, дорогие ЖК – не исключение

Закрытие границ на неопределенный срок сделало Сочи одной из немногих альтернатив европейским курортам если не по качеству предложения дорогой недвижимости, то хотя бы по близости к морю. Однако сочинский рынок таит немало подводных камней, которые могут превратить дорогостоящую покупку в пустую трату денег.

Цены растут

Рынок элитной недвижимости Сочи остается одним из самых дорогих в России. За последний год цены выросли в среднем на 30%, город уступает лишь Москве и Санкт-Петербургу. Причины – нет адекватной замены этому курорту внутри страны (море, субтропический климат, возможность отдыхать здесь в любое время года), статус «олимпийского» города, высокий спрос и дефицит качественного жилья.

Например, в новостройках, возведенных к Олимпиаде-2014 и сразу после нее («Екатерининский квартал» «Чистые пруды», «Имеретинский»), с 2015 г. квартиры подорожали втрое, в большинстве домов уже нет лотов от застройщика. Апартаменты в «Чистых прудах» предлагались на первичном рынке от 90 000 руб. за 1 кв. м, сейчас цена предложения на вторичном рынке достигает 300 000 руб. за кв. м. В ЖК «Имеретинский» цены выросли со 120 000−150 000 руб. до 400 000−450 000 руб. за кв. м на вторичном рынке. Загородные дома тоже дороги: в среднем 40−60 млн руб. За эти деньги (около 510 000−770 000 евро) вполне можно купить домик в Греции или Италии.

Сочи и раньше был популярен среди обеспеченных россиян, однако если до пандемии это были в основном невыездные госслужащие и «санкционные» бизнесмены, то теперь круг покупателей стал намного шире. За последние полгода резко увеличилось количество запросов на приобретение жилья именно для постоянного проживания, особенно со стороны жителей городов-миллионников. У обеспеченных покупателей популярен Олимпийский парк, но здесь мало по-настоящему премиальных проектов, а стоимость частных домов достигает 60−80 млн руб. По нашим прогнозам, создание городского округа Сириуси и открытие одноименного инновационного научно-технологического центра в Имеретинской низменности, запланированное на ближайшие годы, приведет к росту популярности жилья поблизости, в том числе со стороны покупателей из крупных регионов, и, как следствие, увеличению цен на землю и недвижимость.

У инвесторов сейчас растет спрос на апарт-отели, в том числе созданные в ходе реконструкции пансионатов или санаториев. Они расположены на хороших участках – таких уже нет под новую застройку – и позиционируются как апартаменты при четырехзвездочном отеле. Например, «Моне» (бывший санаторий «СССР», от 280 000 руб. за кв. м), Adagio Le Rond Sochi под брендом Accor Hotels (с 2018 г. цены выросли со 188 000 до 360 000 руб. за кв. м), «Лучезарный» (рост со 170 000 до 450 000 руб. за кв. м). Их покупают для сдачи в аренду, заключая договор с управляющей компанией, – ее комиссия составляет до 30% от арендного дохода.

Место – не главное

Сочинская элитная недвижимость имеет ряд особенностей, которые могут удивить покупателей, хорошо знакомых с рынками Москвы и Санкт-Петербурга. Здесь нет какой-то локации, которую можно с уверенностью назвать премиальной или элитной. Разнородная застройка даже в пафосном «Золотом треугольнике» – микрорайоне между Центральным и Хостинским районами с выраженной курортной спецификой. Первая линия у моря почти полностью занята, правила застройки ужесточаются, ограничивая возможность появления новых проектов в шаговой доступности от воды.

Состоятельные жители Краснодарского края предпочитают покупать элитную недвижимость в Центральном районе, поближе к местам деловой активности, а вот иногородние клиенты при выборе обращают внимание на инфраструктуру и близость к пляжам. В последнее время сочинские застройщики при позиционировании новостроек делают акцент уже не на премиальности локации, а «начинке» проектов.

И на загородном рынке также сложно выделить конкретные «премиальные» локации. Можно перечислить наиболее популярные направления: переулок Рахманинова в районе Виноградной улицы (от 60 млн руб., объектов в продаже крайне мало), улица Ручей Видный, где располагается известный коттеджный поселок «Горки-11» (35−300 млн руб.), Больничная улица и поселок «Благодать» в микрорайоне Приморье – там находятся дома представителей российской элиты политики и бизнеса.

Многие сочинские проекты, позиционируемые как премиальные и элитные, на деле часто оказываются в лучшем случае «бизнес». Едва ли наберутся два десятка ЖК, которые действительно соответствуют московским представлениям о жилье такого уровня – в правильном месте, с авторской архитектурой, дорогими материалам в отделке и интерьерах и крупным оператором, если речь идет об апарт-отелях. Местные застройщики и агентства недвижимости не понимают, на какие параметры ориентироваться при классификации, но не прочь ввести в заблуждение наивного клиента.

К сожалению, даже в высокобюджетном сегменте распространена практика, когда риэлторы заманивают иногородних покупателей заниженными ценами, создавая фейковые объявления. Приехав на просмотр (некоторые компании даже берут на себя транспортные расходы), потенциальный покупатель внезапно узнает, что объект «был продан», и на месте агент пытается уговорить его рассмотреть более дорогие варианты. Конечно, большинство отказывается, однако примерно 10% – уставших от переезда и не желающих возвращаться домой без покупки, потратив время и нервы зря, – таким агентам все-таки удается вывести на сделку. В итоге страдает репутация рынка в целом, а у потенциальных покупателей формируется неверное представление о стоимости недвижимости в Сочи и завышенные ожидания (а разброс цен тут может быть большим даже в пределах одного класса).

Другая проблема – распространение сомнительных схем реализации квартир и апартаментов. Здесь вполне могут предложить указать в договоре неполную стоимость, а часть денег передать наличными под расписку. Наконец, в Сочи большое количество незаконной застройки, дорогие ЖК не исключение. И хотя за последний год власти Краснодарского края серьезно зачистили рынок, ужесточив надзор и проведя ряд показательных сносов, еще высоки риски купить квартиру или апартаменты в доме, который потом демонтируют по решению суда. По состоянию на июнь 2020 г. перечень незаконных построек, подлежащих сносу, включает в себя десятки многоквартирных домов.

Как удержать инвесторов

Очевидно, что рынок недвижимости Сочи пока не такой прозрачный и понятный, как в столичных городах РФ, – не секрет, что долгие годы в регионе был высокий уровень коррупции и многие стройки шли с грубейшими нарушениями. Однако строительное законодательство в регионе развивается, это шаг к тому, чтобы сделать девелопмент в регионе более цивилизованным.

В Сочи появляется все больше инвесторов из крупных российских регионов, включая те же Москву и Санкт-Петербург. Чтобы удержать их после возобновления авиасообщения с другими государствами и открытия зарубежных рынков для покупателей из России, местному рынку жилья придется стать более профессиональным и открытым. Тем более что для многих клиентов покупка жилья в Сочи – не первая сделка с элитной недвижимостью в их жизни и они уже четко понимают, чего хотят. В ближайшие годы в городе запланирован ввод ряда знаковых проектов с грамотной архитектурной концепцией.

На мой взгляд, в ближайшие годы предстоит очищение от недобросовестных и непрофессиональных игроков и сочинскому рынку агентских услуг. Особенно учитывая, что все больше компаний с московскими и даже международными корнями интересуются этим направлением, имея возможность привнести на рынок экспертизу и современный подход к работе.

Россияне опять стали
хранить деньги
в зарубежной недвижимости

Недвижимость за границей остается привлекательным вложением для россиян. Рынок давно разделился на предложения для двух категорий наших соотечественников. Великобритания, Германия, Франция, ОАЭ и Монако – для состоятельных покупателей. Страны Восточной Европы – для тех, кто хочет иметь недорогие, хорошие дома и квартиры, которые со временем не потеряют в цене. Падение спроса в последние годы было связано с ситуацией в экономике, когда доходы граждан резко упали, и у многих попросту не хватало денег на покупку. Но сейчас ситуация исправляется. По данным экспертов, за последний год интерес к недвижимости в других странах вырос примерно на четверть.

1. Великобритания. Большинство наших покупателей – все же те, кто «с большими деньгами». И они предпочитают обзавестись квартирами или апартаментами в Великобритании или торговыми и офисными площадями.

- К Лондону интерес у россиян стабильно высокий, - говорит генеральный директор агентства Golden Brown Real Estate Татьяна Бурлаковская.

2. Германия. Россияне вкладывают деньги, по большей части, в коммерческие квадратные метры. Как и в Британии, предпочтение отдается столице и крупным городам. Германия интересна тем, что в стране надежное законодательство и сильная экономика – это гарантия, что сильно недвижимость не подешевеет. В среднем россияне тратят на недвижимость в этих странах от 7 до 15 миллионов евро.

– При этом, в Берлине спрос все-таки упал, из-за нашествия мигрантов. Жилую недвижимость люди предпочитают все-таки покупать в безопасных городах, где бы можно было жить или куда можно приезжать на отдых с детьми, - утверждает Татьяна Бурлаковская.

3 и 4. Монако и Франция. В Монако россияне тратили в прошлом году около 14 миллионов евро, на юге Франции – 5,5 миллионов евро. Понятно, речь идет, по большей части, о жилой недвижимости. Также как в Италии, Швейцарии, США и ОАЭ. Особняком стоит Кипр, куда богатые россияне переводят свои миллионы, чтобы получить европейское гражданство. По законам Кипра, инвестиция в 2 миллиона евро автоматически означает разрешение на получение кипрского паспорта, а, следовательно, и паспорта Евросоюза. А кроме того, Кипр стал привлекателен еще и как безопасное место, где нет мигрантов.

- Также часто покупают дома и другую недвижимость в Испании и Черногории, где в последнее время появились крупные инвесторы, которые вкладываются в проекты жилых комплексов и вилл с полной инфраструктурой, клиниками, и причалами для яхт, – говорит Татьяна Бурлаковская.

- Вряд ли интерес россиян к иностранной недвижимости в этом году заметно упадет или вырастет. Спрос будет стабильным. Как и в прошлом году, в лидерах останутся Великобритания, Германия, Кипр, Монако Франция, Италия и Монако, – комментирует ситуацию директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Russia Марина Шалаева. – При этом, определенный рост следует все-таки ждать в ОАЭ, Испании и Черногории, где рынки недвижимости начинают постепенно восстанавливаться.

Привлекательными направлениями для покупки, как и раньше, остаются бюджетные Чехия и Черногория.

Восточная Европа – хороший рынок для тех, кто скопил сумму, которой хватит на покупку однушки в Москве. При этом, интерес к чешскому, болгарскому и другим рынкам у мировых инвесторов постоянно растет. Цены медленно поднимаются, несмотря на кризисы и политические неурядицы. И, по мнению экспертов, пока в России ситуация с ценами на недвижимость неопределенная, вложения в такую недвижимость, как минимум, сохранит деньги. И при желании ее всегда можно будет продать по той же стоимости.

Продавать или покупать
жилье на Кипре?

Экономическая система Кипра переживает тяжелые времена. Совет министров финансов стран Еврозоны только в начале недели снял угрозу дефолта острова, предоставив Никосии поддержку в размере 10 млрд евро. Но Кипр потерял свой офшорный статус.

Мнения экспертов, опрошенных RealEstate.ru, разделились кардинально: одни настаивают на еще большем снижении цен и говорит об удаче, с которой можно купить там жилье на уровне ценового дна, другие говорят, что из-за грядущего увеличения спроса цены будут стабильны. Впрочем, есть сегменты, которые точно пострадают. Какие?

«Самое время покупать недвижимость на Кипре!»

Татьяна Бурлаковская, генеральный директор Golden Brown Real Estate:

- Уже на протяжении 3 - 4 лет кипрские банки перестали кредитовать девелоперские проекты. Застройщики справляются собственными силами, рассрочки покупателям предоставляют за свой счет. Тем не менее, мы наблюдаем небольшое снижение цен: застройщики готовы обсуждать условия и идти на скидки. Наступает время покупателя. Если вы уже задумывались о покупке недвижимости на Кипре, это самый удачный момент. Местные застройщики открыты к переговорам, они уже объявляют о скидках и специальных условиях для покупателей.

ОПРОС ЭКСПЕРТОВ:
ОТТОК ИНВЕСТИЦИЙ ИЗ СТРОИТЕЛЬСТВА

ИА «Индустриальные новости» провело опрос ведущих экспертов рынков недвижимости и строительства. Им был задан вопрос:«Отразятся ли санкции на объемах инвестиций в строительную отрасль?»

Большинство опрошенных считают, что в ближайшее время внешнеполитическое обострение скажется на рынке. Так, из пятнадцати руководителей крупнейших компаний, экспертов и аналитиков девять считают, что санкции в той или иной мере повлияют на развитие как строительного рынка, так и рынка недвижимости.

Татьяна Бурлаковская. По ее данным, санкции на фоне сложившейся экономической ситуации в стране уже отразились на строительной деятельности в Москве и в России в целом.

«Мы видим замедление темпа роста и строительства объектов. Некоторые застройщики приостановили следующие очереди строительства жилых комплексов в уже начатых стройках. Сроки сдачи по некоторым объектам уже переносятся на более поздние. Индикатором строительства в столичном регионе также является продажа строительных материалов. Так, например, объемы продаж бетона в этом году значительно ниже в сравнении с тем же периодом предыдущих лет. Характерный рост цен весной каждого года в этом году не произошел. А объемы монолитно-бетонных работ сократились приблизительно на треть, – комментирует ситуацию Бурлаковская. – Единственными растущими секторами в столице остались строительство метро и дорог, развязки МКАД и новые участки дорог».

Именно Прохоров когда-то предложил заняться Хлопонину коммерцией, писал журнал "Профиль" в 2000 году.